父母把房产过户给子女有何风险?

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华尔街日报

2014-04-25
父母或为了助子女一臂之力,或为了减少他们房产应缴的税款,有时会考虑把房产过户给他们的孩子。可是一个看似绝妙的主意往往并非如此。

首先,父母们常常没有意识到他们放弃的是安全保障,尤其是他们打算继续在这房子里生活的话。如果你的孩子要离婚,其前配偶对这套房产就会拥有合法主张的权利。如果你的孩子拖欠贷款,债权人可以接管房产。你的孩子可能未经你的许可就卖掉这份财产。

“生活中没有什么比被孩子赶出家门更糟糕的事情了,”财富管理公司Aspiriant的负责人约翰·科林斯(John Collins)说。

以下是需要考虑的问题,以及在极少数有理由过户的情况下,如何正确进行过户操作。

  获取纳入医疗补助计划(Medicaid)的资格

很多家长认为把房产过户给孩子,会帮助他们获得享受医疗补助计划中的长期医保福利的资格。

然而在多数情况下这种资格都是得不到的。如果申请人是在把房产过户给孩子后的五年之内向医疗补助署(Medicaid)申请长期医保福利,医疗补助 署会认为做出赠予行为是为了获取纳入医疗补助计划的资格。旧金山富国银行私人银行(Wells Fargo Private Bank)的财富规划总经理凯瑟琳·迪安(Katherine Dean)说,这会导致一段时间内申请人不符合申请资格,理论依据是这份房产本来是可以用来支付个人医保的。

迪安说,实际上,房子原本是可能不会计入资产估值的。比如,如果申请人把房产过户给一直住在这套房子里并至少提供了两年必要护理的配偶或孩子时,那条五年时间的规定就不管用了。

  财产保值

如果父母的房产价值是在美国国内税务署(the Internal Revenue Service)或州税务机关允许的免税范围之内,为了财富保值或避税而过户房产是不可取的。在适用联邦赠与税的情形下,税率可能高达40%,而且可能还要缴纳州赠予税。

如果房子是正常遗产的一部分,税务负担很可能要低得多。科林斯说,继承人的支出基准将会上升,并可将房子立刻出售,这样做对收入所得税或资本利得税不产生任何影响。

希望少纳税的父母可以卖掉房产,并与孩子们分享收益。科林斯说,对于已婚夫妇来说,收益中的前50万美元(约合人民币311万元)是免缴资本利得税的,单身纳税人则是前25万美元(约合人民币156万元)免缴资本利得税。

巴尔的摩(Baltimore) T. Rowe Price公司的高级理财规划师斯图尔特·里特(Stuart Ritter)说,房子过户 也让人失去了反向抵押贷款的选择。在进行反向抵押贷款的时候,房主以住房产权作抵押进行借款,按照协议规定,借款人可以继续居住在房子里,但当住房出售、 借款人搬走或去世时,贷款(及累计利息)要一次付清。

  大地产及信托资产

如果过户可以将父母的房产降低到不用纳遗产税的程度,那可能是个好主意。那是为孩子保留大部分资产的办法,哪怕他们后来决定将其出售,然后去纳税。

如果父母想将房产过户,但要继续住在那套房子里,建议采取额外的法律措施。一种选择是确立“终身财产权”(life estate),在这种安排下,家长会付给子女“公平市场”的房租,新泽西州帕西帕尼(Parsippany, N.J.)顶级财政资源公司(Summit Financial Resources)的负责人萨尔·萨尔沃(Sal Salvo)说。如果未付房租,家长就会被认为在家中拥有“保留利益”。萨尔沃说,在这种情况下,美国国内税务署就会视过户未曾发生,判定该房产应纳入遗 产税征收范围。建议在进行这类安排时寻求法律帮助。

另一种选择是办理合格个人住宅信托(qualified-personal-residence trust),它允许父母以信托的方式将住房过户给子女——这能大幅降低地遗产税和赠予税成本通过。它也允许父母按自己预先设定的时间期限住在这套房子里。

在这种安排下,如果家长住在房子里,过户时征收的赠予税可以大大减少,根据父母计划在此房产里居住时间的长短,赠予房产的计税价格可以低至该住房当前公平市价的25%。房产过户之后的一切增值对于受托人和子女来说也都是免税的。

科林斯说,拥有大房产的父母也可以将住房交给或出售给一家“不完全产权赠与信托”(defective grantor trust)。住房须纳税的那部分价值就会被冻结,父母在世期间房产的任何增值都与他们的房产无关。信托基金挣得的任何收入对授让人来说都是应税的,但通 过将房产交予或出售给信托基金,授让人立刻降低了他或她的产价值,而房产的所有增值部分对信托受益人来说将是免税的。

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